2022年7月1日現在の基準地価が9/20日に発表されました。
西目町若松町、価格維持が続いています。
今年も人気エリアの底地が不足する状況が続いています。中心部以外への需要も出てきた気配があります。
秋田全体でみても回復傾向にあります。周辺部に関しては相変わらず厳しいところではありますが、それでも去年よりは下落幅がマイルドになっています。
人気エリアの底地がよくよく足りなくなってきたので、周辺部に少しずつ需要が回復してきた感があります。西目でも今年は海士剝に需要が出てきました。
それでは、令和4年の由利本荘・にかほエリアの基準地価をご紹介いたします。
基準地価とは？
土地の取引価格を決める際の指標になるもののひとつに 基準地価 があります。
国土利用計画法に基づき、各都道府県が毎年7月1日現在の基準地の１㎡あたりの地価を調査し、国土交通省がまとめて9月中旬に発表する地価のことで、秋田県では例年9月20日前後に発表されています。
この地域ならこの値段で売れるという価格でしょうか？
実際は細かい条件があるので「絶対この価格でいける」とは言えません
とはいえ、指標価格なので価格を決めるときの参考になります。
基準地価はあくまで指標なので、高くなることも安くなることもあります。
実際の売価は土地の大きさや前面道路の太さ、色々な状況が複雑に絡み合って決まります。
また、公示価格や課税標準価格も、あくまで土地の価格を決める指標にすぎません。
同じ町内でも人気のあるエリアとないエリアで違いますし、前面道路の幅や角地か否かでかなり値段は変わってきます。
また、近年の傾向として、土地１枚にかけられる金額の上限を決めているお客様が多く、そのため、大きい土地は坪単価が安くなる傾向にあります。
土地を2区画に分けることができれば別なのですが、間口の問題で分けるのが難しい場合は、「二倍の大きさだから二倍の値段で売れる」ことはまれです。
私たち不動産屋も、実際に物件を見てみなければ確実な査定は出来ないものもあります。
「相場はこのくらいなんだな」という判断材料の一つとして捉えていただければ幸いです。
実際の査定は不動産屋にお任せください。
土地総合情報システムについて
基準地価を調べるにはこんなサイトがあります。
不動産の取引価格、地価公示価格・都道府県地価調査の基準地価を検索できる国交省のwebサイトです。
過去数年分の情報が検索できます。
公示価格・基準地価のほか、地域の土地が、現実にどれくらいの価格で取引されたかの調査が出来ます。
以下に市内の各基準点の項目をまとめてみました。
また、前年価格を併記し、前年比と坪単価の計算もまとめてあります。
令和４年（2022年）基準地価
由利本荘市基準地価（住宅地）-令和４年（2022年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 桜小路42-5 | 31,800 | 31,300 | 1.60 | 104,940 |
| 大鍬町34-15 | 29,900 | 29,500 | 1.36 | 98,670 |
| 一番堰252-4 | 29,000 | 28,600 | 1.40 | 95,700 |
| 石脇字田尻野36-99 | 23,300 | 23,300 | 0.00 | 76,890 |
| 川口字八幡前19-15 | 25,800 | 25,800 | 0.00 | 85,140 |
| 中田代字板井沢243-1 | 3,130 | 3,200 | ▲2.19 | 10,329 |
| 矢島町川辺字道端25-2外 | 3,260 | 3,330 | ▲2.10 | 10,758 |
| 矢島町城内字水上81-1 | 6,530 | 6,670 | ▲2.10 | 21,549 |
| 岩谷町字十二柳113-7 | 8,000 | 8,200 | ▲2.44 | 26,400 |
| 岩城内道川字内道川38 | 6,400 | 6,600 | ▲3.03 | 21,120 |
| 岩城亀田亀田町字新町19 | 6,650 | 6,750 | ▲1.48 | 21,945 |
| 岩城二古字横砂子58-107 | 8,100 | 8,200 | ▲1.22 | 26,730 |
| 前郷字古堀122外 | 6,170 | 6,300 | ▲2.06 | 20,361 |
| 川西字奉行免143 | 3,520 | 3,600 | ▲2.22 | 11,616 |
| 西目町沼田字新道下2-212 | 12,200 | 12,200 | 0.00 | 40,260 |
| 岩谷町字松山88 | 10,400 | 10,400 | 0.00 | 34,320 |
| 西目町海士剝字御月森1-8 | 6,750 | 6,850 | ▲1.46 | 22,275 |
| 西目町西目字井岡２１３-１ | 4,330 | 4,400 | ▲1.59 | 14,289 |
| 鳥海町上笹子字町4 | 3,950 | 4,050 | ▲2.47 | 13,035 |
| 鳥海町伏見字久保12-2 | 5,580 | 5,720 | ▲2.45 | 18,414 |
| 東由利老方字西ノ浜21 | 4,150 | 4,230 | ▲1.89 | 13,695 |
| 東由利宿字宮ノ下17-5 | 3,580 | 3,650 | ▲1.92 | 11,814 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：土地総合情報システム
※この一覧表のデータは出典サイトの「由利本荘市」令和3年・4年の「基準地」と「㎡あたり地価」を取得したものです。
由利本荘市基準地価（商業地）-令和4年（2022年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 大門５０番 | 31,000 | 30,700 | 0.98 | 102,300 |
| 水林３２０番１外 | 27,500 | 27,500 | 0.00 | 90,750 |
| 川口字八幡前２４８番３ | 26,200 | 26,200 | 0.00 | 86,460 |
| 岩谷町字日渡２２８番１ | 9,800 | 10,000 | ▲2.00 | 32,340 |
| 岩城内道川字井戸ノ沢85番8 | 9,000 | 9,200 | ▲2.17 | 29,700 |
| 石脇字田尻野３０番２０ | 28,000 | 28,000 | 0.00 | 92,400 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：土地総合情報システム
※この一覧表のデータは出典サイトの「由利本荘市」令和3年・4年の「基準地」と「㎡あたり地価」を取得したものです。
にかほ市基準地価（住宅地）-令和4年（2022年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 平沢字家ノ後４８番７ | 14,000 | 14,300 | ▲2.05 | 46,200 |
| 平沢字石橋６番７ | 19,100 | 19,100 | 0.00 | 63,030 |
| 平沢字前谷地９７番９ | 12,600 | 12,800 | ▲1.56 | 41,580 |
| 金浦字南金浦３９番１ | 10,100 | 10,300 | ▲1.94 | 33,330 |
| 金浦字十二林１６０番２５ | 11,500 | 11,500 | 0.00 | 37,950 |
| 象潟町字一丁目塩越２１６番３ | 13,000 | 13,200 | ▲1.52 | 42,900 |
| 象潟町字鳥の海２番４０ | 10,900 | 10,900 | 0.00 | 35,970 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：土地総合情報システム
※この一覧表のデータは出典サイトの「にかほ市」 令和3年・4年の「基準地」と「㎡あたり地価」を取得したものです。
にかほ市基準地価（商業地・工業地）-令和4年（2022年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 金浦字十二林１９２番４他148 | 13,300 | 13,600 | ▲2.21 | 43,890 |
| 平沢字坪貝４９番４他 | 14,100 | 14,500 | ▲2.76 | 46,530 |
| 平沢字井戸尻80他 | 4,100 | 4,100 | 0.00 | 13,530 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：土地総合情報システム
※この一覧表のデータは出典サイトの「にかほ市」 令和3年・4年の「基準地」と「㎡あたり地価」を取得したものです。
参考：過去の公示価格・基準地価
過去基準地価 （3年分）
過去公示地価 （3年分）
まとめ：由利本荘市の不動産価格のこれから
不動産屋の感じる最近の状況
由利本荘・にかほエリアは、鳥海ダム関係とTDKタウンの建設があるので、賃貸物件がない状況が続いています。
「多少割高でも工事期間中だけ借りたい」という需要があるため、旧本荘・旧仁賀保・西目あたりの賃貸在庫は「ない」状況が春先から続いていました。最近は新築の物件もちらほら出てきたのかなと思います。
「貸家がない」「ので割安な中古住宅を購入して社宅にする」という会社も結構あるため、比較的軽度な改装でいけそうな、状態の良い400～800万クラスの中古住宅も在庫不足の傾向にあります。
1000万前後も徐々に不足している感があります
土地も、人気エリアの在庫がないか、さもなければ価格が上昇する傾向にあるため、割安な土地を求めて周辺部に需要が流れる部分も出てきています。
地価データから見る傾向
石脇、川口、岩城と、下げ止まる地点が増えましたね。
下げ止まりが数年続くと価格が上昇する、という傾向があります。大門は上昇に入りました。
価格の下落が止まり、前年比が0％になる地点が増えました。旧本荘市内は地価上昇の傾向にある地点も多いです。
松街道のTDKタウン建設もあり、建設需要、建設時期が終われば工場稼働＝雇用確保の流れがあります。
地価の上がり幅が大きいか小さいかは要検討ですが、今後数年は地価が上昇していくのではと考えています。
由利本荘市の不動産を買うならいつ頃？
「いつか」「近年中に」家を建てるという希望がある場合は、「今」で良いと思います
戦争による資材価格の高騰、円安による輸入材の高騰、住宅ローン金利の上昇、と、あらゆる部分でインフレが始まっています。
35年固定金利も2月からじわじわ上昇しています。
ローンを組むのであれば、現在が決断するタイミングだと思います。
需要のある地域の土地の価格が徐々に上昇しています。また、今まで下落が続いていた地域に関しても、旧郡部の中心の価格は下げ止まる傾向がみられます。全体的な下げ幅も小さくなっているため、「待っていれば安くなる」局面が終わりつつあるのかな、と考えています。
また、建設費や建材費が高騰しています。人手不足に円安、資源価格の高騰、と価格が下がるような要素がないため、これから価格が上昇していくことが予想されます。
住宅価格が春先の価格から２割ほど上昇しているため、ローンを組むのが難しいケースも出始めました
住宅2000万、諸経費100万でローンを組む算段をしていたはずが、住宅価格上昇で住宅2400万、諸経費100万のローンになる、と考えていただけると難儀さの想像がつくかもしれません
正直、半年後のサッシの価格が現在の倍になっても「だろーなー」としか思えません…
総工費を下げるためには、住宅の価格を下げるか、地価の安い地域に土地を求めるか、なので、価格上昇が続けば周辺部にも需要が出てくるかな、とは思うのですが…
やはり教育のことは大事なので、小学校が統合してしまった地域は厳しいかもしれません
「比較的安価、もしくは妥当な金額で」「希望地域に」土地が出た場合は買ってしまっていいと思います。
現在下げ止まっている地域は、需要があるため下げ止まっているので、今後ジワリと価格が上昇していくと思います。
ところで賃貸って
「ありません」と返答するのが心苦しいほど賃貸在庫はありません。
他社さんに問い合わせても「ない」場合が多いです。
……もしかして、今賃貸始めれば儲かる？
儲かるかどうかは断言できませんが、需要はむちゃくちゃあります。
本荘・西目・平沢あたりは賃貸の空きがない状況が続いているので、価格設定が正しければ入居者を見つけることは容易だと思います。
弊社はどちらかというと「売買メイン、賃貸弱め」の不動産屋なので賃貸に関しての情報は薄いのですが、その弊社にも問い合わせが来るので、よっぱど在庫が不足しているのだろうなあと思っております。
由利本荘市の不動産を売るならいつ頃？
由利本荘市の不動産は投機目的で売買するような価格ではないので、売りたい時に売るのが良いと思います。
ただ、解体費の上昇が誤差の範囲ではなくなってきたので、「いずれ手放す」のならば、早めに売却に向けて動いた方が良いと考えています。
今春よりゴミの廃棄がさらに厳しくなり、少なく見積もっても去年よりも２割は解体価格が上昇しています。
今年の解体費は10年前の価格の２倍くらいです。多分、あと10年すると今の倍になっていると思います。解体費の上昇に見合うほど地価が上がるかというと、まだちょっと厳しいのではないでしょうか
とにかく解体費の上昇がすごいので、傷みがそれほどでもなければ中古住宅として売り出すのが良いと思います。
現在、手ごろな価格の中古住宅への需要がものすごくあるので、解体費をかけて更地で売るより中古住宅として売り抜ける方をおすすめしております。
住宅に傷みがあるけれど決断が出来ない、という場合は内部の片付けを行っておきましょう。片付け代もじわじわ高くなっています。また、古道具や古本はその時々で売れるものののトレンドがあるので、価格が付くものがあれば売却してしまっても良いと思います。「数年前は高く売れたけれど今は引き取りも不可だった」という古道具はたくさんあります。
売りたいけれど何をしたらいいのかわからない、という方は是非ご相談ください。
おわりに
2022年の基準地価についての記事でしたが、 いかがでしたでしょうか。
ウッドショックや戦争の影響で住宅の値段がぐっと上がり、春先に問い合わせがあった土地が決まらず、中古住宅に需要が集中し、と思ったら新しく仕入れた土地がすぐに買主が決まったり、「状況は読み切れていないけれど需要があることだけはわかる…！」という半年でした。
特に中古住宅は安いのから高いのまで、まんべんなく需要があります。築古でも安ければ買い手が付きますので、解体費をかけるよりは中古住宅として売却するのもいいかもしれません。
売却をお考えの場合は、弊社にもお声がけいただければ嬉しいです。
以上になります、お読みいただきありがとうございました！
