めちゃ遅れましたが今年度基準地価です。
2024年7月1日現在の基準地価が9/17日に発表されました。
全体的に例年通り、中心部上昇、周辺部下落の傾向です。
今回の発表で、大雨の影響でも秋田市の需要には大きな変化がなかったことが証明された形になります。今年は由利本荘市が大雨の当たり年でしたが、この影響は次回発表に持ち越されるでしょう。
多分、旧本荘市需要増・旧郡部需要減の傾向は変わらないです。
でも！西目は！持ちこたえたい！！！
西目は！今年も下がっていません！ウォォオォ！（歓喜）
…まあ、それでも新道下だけですが。御月森も井岡もダメなので…
海士剝は結構新築建ってるんで悪くないと思うんですけどねえ…。
街道沿いで便利な地域ではあるんですよ。
基準地価とは？
土地の取引価格を決める際の指標になるもののひとつに 基準地価 があります。
国土利用計画法に基づき、各都道府県が毎年7月1日現在の基準地の１㎡あたりの地価を調査し、国土交通省がまとめて9月中旬に発表する地価のことで、秋田県では例年9月20日前後に発表されています。
この地域ならこの値段で売れるという価格でしょうか？
物件の売買にはいろいろな要素が絡むので、あくまで「目安」です。
とはいえ、指標価格なので価格を決めるときの参考になります。
基準地価はあくまで指標なので、高くなることも安くなることもあります。
実際の売価は土地の大きさや前面道路の太さ、色々な状況が複雑に絡み合って決まります。
また、公示価格や課税標準価格も、あくまで土地の価格を決める指標にすぎません。
同じ町内でも人気のあるエリアとないエリアで違いますし、前面道路の幅や角地か否かでかなり値段は変わってきます。
また、近年の傾向として、土地１枚にかけられる金額の上限を決めているお客様が多く、そのため、大きい土地は坪単価が安くなる傾向にあります。
私たち不動産屋も、実際に物件を見てみなければ確実な査定は出来ないものもあります。
「相場はこのくらいなんだな」という判断材料の一つとして捉えていただければ幸いです。
不動産情報ライブラリについて
基準地価を調べるには不動産情報ライブラリがあります。国土交通省が運営しているwebサイトです。
不動産情報ライブラリのトップページから、２段目「地価の情報をご覧になりたい方へ」１項め「データの検索」から検索ページに飛びます。
地価公示が１月の公表、９月の基準地価は「地価調査」の項目です。調べたい項目にチェックを入れ、地域を指定して検索します。
スマホからだと調べにくかったので、PCから調べる方が良さげです。
以下に市内の各基準点の項目をまとめてみました。
また、前年価格を併記し、前年比と坪単価の計算もまとめてあります。
令和６年（2024年）基準地価
由利本荘市基準地価（住宅地）-令和６年（2024年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 桜小路42-5 | 32,700 | 32,400 | 0.93 | 107,910 |
| 大鍬町34-15 | 30800 | 30,300 | 1.65 | 101,640 |
| 一番堰252-4 | 30,100 | 29,500 | 2.03 | 99,330 |
| 石脇字田尻野36-99 | 23,300 | 23,300 | 0.00 | 76,890 |
| 川口字八幡前19-15 | 25,800 | 25,800 | 0.00 | 85,140 |
| 中田代字板井沢243-1 | 3,020 | 3,080 | ▲1.95 | 9,966 |
| 矢島町川辺字道端25-2外 | 3,150 | 3,200 | ▲1.56 | 10,395 |
| 矢島町城内字水上81-1 | 6,300 | 6,450 | ▲2.33 | 20,790 |
| 岩谷町字十二柳113-7 | 7,750 | 7,850 | ▲1.27 | 25,575 |
| 岩城内道川字内道川38 | 6,150 | 6,250 | ▲1.60 | 20,295 |
| 岩城亀田亀田町字新町19 | 6,450 | 6,550 | ▲1.53 | 21,285 |
| 岩城二古字横砂子58-107 | 7,910 | 8,000 | ▲1.13 | 26,103 |
| 前郷字古堀122外 | 5,950 | 6,050 | ▲1.65 | 19,635 |
| 川西字奉行免143 | 3,380 | 3,450 | ▲2.03 | 11,154 |
| 西目町沼田字新道下2-212 | 12,200 | 12,200 | 0.00 | 40,260 |
| 岩谷町字松山88 | 9,900 | 10,000 | ▲1.00 | 32,670 |
| 西目町海士剝字御月森1-8 | 6,550 | 6,650 | ▲1.50 | 21,615 |
| 西目町西目字井岡２１３-１ | 4,200 | 4,260 | ▲1.41 | 13,860 |
| 鳥海町上笹子字町4 | 3,750 | 3,850 | ▲2.60 | 12,375 |
| 鳥海町伏見字久保12-2 | 5,300 | 5,450 | ▲2.75 | 17,490 |
| 東由利老方字西ノ浜21 | 3,950 | 4,050 | ▲2.47 | 13,035 |
| 東由利宿字宮ノ下17-5 | 3,420 | 3,500 | ▲2.29 | 12,375 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：不動産情報ライブラリ
※この一覧表のデータは出典サイトの「由利本荘市」令和5年・6年の「基準地 地番」と「価格（円/㎡）」を取得したものです。
由利本荘市基準地価（商業地）-令和６年（2024年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 大門５０番 | 32,000 | 31,300 | 2.24 | 105,600 |
| 水林３２０番１外 | 27,700 | 27,500 | 0.73 | 91,410 |
| 川口字八幡前２４８番３ | 26,200 | 26,200 | 0.00 | 86,460 |
| 岩谷町字日渡２２８番１ | 9,450 | 9,600 | ▲1.56 | 31,185 |
| 岩城内道川字井戸ノ沢85番8 | 8,660 | 8,800 | ▲1.59 | 28,578 |
| 石脇字田尻野３０番２０ | 28,200 | 28,000 | 0.71 | 93,060 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：不動産情報ライブラリ
※この一覧表のデータは出典サイトの「由利本荘市」令和5年・6年の「基準地 地番」と「価格（円/㎡）」を取得したものです。
にかほ市基準地価（住宅地）-令和6年（2024年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 平沢字家ノ後４８番７ | 13,800 | 13,800 | 0.00 | 45,540 |
| 平沢字石橋６番７ | 19,300 | 19,100 | 1.05 | 63,690 |
| 平沢字前谷地９７番９ | 12,300 | 12,400 | ▲0.81 | 40,590 |
| 金浦字南金浦３９番１ | 9,850 | 9,950 | ▲1.01 | 32,505 |
| 金浦字十二林１６０番２５ | 11,500 | 11,500 | 0.00 | 37,950 |
| 象潟町字一丁目塩越２１６番３ | 12,600 | 12,800 | ▲1.56 | 41,580 |
| 象潟町字鳥の海２番４０ | 10,800 | 10,900 | ▲0.92 | 35,640 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：不動産情報ライブラリ
※この一覧表のデータは出典サイトの「にかほ市」令和5年・6年の「基準地 地番」と「価格（円/㎡）」を取得したものです。
にかほ市基準地価（商業地・工業地）-令和6年（2024年）
| 基準地 | 平米地価（円） | 前年価格（円） | 前年比（％） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|---|
| 金浦字十二林１９２番４他148 | 12,900 | 13,300 | ▲1.53 | 42,570 |
| 平沢字坪貝４９番４他 | 13,600 | 14,100 | ▲1.45 | 44,880 |
| 平沢字井戸尻80他 | 4,200 | 4,100 | 1.20 | 13,860 |
※坪単価＝（㎡あたり地価）×3.3
出典：不動産情報ライブラリ
※この一覧表のデータは出典サイトの「にかほ市」令和5年・6年の「基準地 地番」と「価格（円/㎡）」を取得したものです。
参考：過去の公示価格・基準地価
過去基準地価 （3年分）
過去公示地価 （3年分）
まとめ：由利本荘市の不動産価格のこれから
地価データから見る傾向
去年よりは下落幅が小さい気がしないでもない、けど安い地域ほど微々たる下げ幅がドンと出るから誤差の範囲な気がする…
極まってきましたわね
ずっと続いている傾向ではありますが、中心部の地価は徐々に回復傾向にありますが、旧郡部の土地は一定の率で下がり続けています。
これは農業の生産地である郊外・田舎への需要が下がっていることと関連があります。
不動産屋の感じる最近の状況
西目は土地需要回復しました。家建ってます。
仕入れて来いって言われるけどなかなかいい空地はないのです…
ちょっと値の張る土地を買って新築できる層と、中古住宅に向かう層。
２層の分化が大きくなってきている気がします。
旧本荘市や西目中心部等は、土地売却で解体費を賄うために土地の価格が上昇している傾向があります。昔の住宅は広く、場合によってはアスベストが使用されているため、解体費がここ数年で倍に増えたところもあります。
100万200万では解体がむずかしく、解体に400万近くかかるけど手残りも多くしたい！となると土地の値段が上昇することになります。
逆に旧郡部の需要薄めの場所に関しては「そもそも土地売却で解体費を賄えない」「解体しても更地に需要がない」ので中古住宅を「タダでもいいからもらってほしい」という人が増えています。
買う側も２層分化が進んでいますが、売却側も地域によって分化が進んでいます。
売値がほぼつかないような旧郡部の住宅を使ったイノベーションが起こって需要が回復する、というウルトラCが起こらないと5年単位の短期需要回復はないと考えています。
由利本荘市の不動産を買うならいつ頃？
新築するなら猶予無し、とにかく早め早めです
土地の値段はともかく、住宅価格は物価上昇に合わせて上がっていくしかないため、常に「今が底値」です。
また、市中心部についても解体価格の上昇を吸収するために価格が上がる傾向があるため、土地代も上がっていく見込みです。
日銀の金利動向を見ても、住宅ローン金利も上がっていく未来しか見えないため、新築の場合は急いだ方が良いでしょう。
年度切り替えで
中古住宅は「いい物件が出たとき」が買い時です
いい物件が見切り価格で出るとき・普通の値段で出るとき、色々ありますが「あなたがいいと思った物件は他の人もいいな！と思っている可能性が高い物件」です。案外さっとなくなります。
webで見て、内見して、いいな！と思ったら買い時です。ローン金利は上がるのでローンを組む場合はお早めに。
由利本荘市の不動産を売るならいつ頃？
周辺部は売り抜け狙い、市中心部ならホールドもあり
周辺部の需要は下がっている傾向があるため、安価な値付けをしても売り抜けられない時がくると思います。100年単位でホールドするなら急ぐ必要はありませんが、「5年くらい先には手放したい」という比較的短期で手放す計画がある場合は、早めに動き始める方が良いです。
最近の傾向として、相続手続きを行ってから売り出す方が多いです。権利者が複数になる場合、権利者１人ひとりが元気でいる必要があります。（誰か１人でも意思表示に難がある場合、所有権移転の難易度が上がるため）。
親族の健康状態にも留意しながら売却時期を定めてください。もしくは、比較的若い人を権利者にして単独名義にするのがおすすめですよ。
旧本荘市中心部に関してはまだしばらく需要がありそうなので、ホールドして値上がりするのを待ってもいいかなとは思います。ただ、解体費はどんどん上がりそうなのでホールドするなら先行して解体を行ってもいいかもしれません。固定資産税は上がりますが、建物の税額と土地の税額を見比べると更地にしてもあまり変わらない土地もあります。
解体、片付け、人手が必要な作業がある場合、かかる費用が増えています
片付けや解体の費用も下がる見込みがないため、親族間の意思が統一できるのであれば早めに片付けを始める方がおすすめです。
売り抜けるにしても内部の荷物の片づけに関しては、待っていても費用が上がるばかりです。晴れて天気のいい日に一族で家の中の思い出の品を持ち出すところから始めてみるのをお勧めします。
おわりに（4～12月の動きなど）
2024年の基準地価についての記事でしたが、 いかがでしたでしょうか。
昨年から引き続き中古住宅の案件が非常に多くなってしまい、由利本荘市を北から南に走っていた半年でした。
中古住宅に関して、来年2025年４月より建築確認申請制度が見直しになります。田舎の木造中古住宅も増改築時に構造計算や仕様用規定の制限を受けることになります。300㎡超えなら減築一択では、とは思うものの、思わぬ活用法があるのが中古住宅です。人気のある古民家がやたらでかいことはままあることなので、どうなるかなあと心配しております。
壊すにはもったいない！という住宅もあれば、早いとこ解体しちゃった方がいいのでは、という住宅もあり、本当に中古住宅は難しいです。
土地に関しては、３月頃から需要が回復し始め、西目・本荘中心部に関しては在庫不足の傾向があります。価格と広さが折り合えば比較的早く物件が動きます。
人気のある地区に関しては少し価格を強気で設定してもよいかもしれませんが、あくまでも「少し」ですよ？？ガチの強気価格の場合は問い合わせ自体が来なくなってしまうため、3か月しても問い合わせの状況が芳しくない場合は不動産屋と相談しながらいい感じの価格を探してみてください。
完全にエリア外の大館や横手等、勝手のわからない地域についてはお役に立てないことが予想されるためお断りさせていただいておりますが、由利本荘市・にかほ地域であれば、依頼をいただければ対応させていただきます。最近忙しくなってしまい、動きが鈍足になってしまうこともありますが、売却をお考えの場合は、弊社にもお声がけいただければ嬉しいです。
以上になります、お読みいただきありがとうございました！
