2025.1.15空き家セミナー＆相談会　講演内容公開！

空き家セミナー＆相談会　講演内容

以下、レジメ画像と読み上げメモ（加筆訂正あり）でお送りします。

ご紹介いただきました、本日の講師の熊田です。
空き家処分をお考えの方へ、基礎知識を中心に、どのタイミングで何をすればいいの？どのくらい費用がかかるの？などの説明をしていきます。
駆け足になってはしまいますが、「空き家の処分、やっていけそうだな！」と思っていただけるように説明できればと思います。なにとぞよろしくお願いいたします。

２ページ目、本日の講演内容のもくじです。
登記簿や固定資産税課税明細書といった公簿調査、公簿調査から見えてくる問題点とその解決方法・相談先、空き家の現地確認ではどんなことをするか、家財の片づけはどうするか、などを説明していきます。

今日の内容は不動産屋に相談に行くと、不動産屋がいろいろ調査して、次はあれをやればいい、これをやればいい、どこの先生に頼むといい、持ち主さんの代わりに頼んであげようか、と業者が一緒にやってくれる内容でもあります。
どこに何を頼んだらいいかわからない方には、各専門家も紹介しますし、不安な場合は立ち合いも引き受けたりしています。

なので、一回聞いただけじゃわからない！という場合は不動産屋にご相談いただければなあと思います。

さて、本編開始です。
最初に空き家問題の背景、対策の目的と重要性の説明です。

由利本荘市も人口減少の波が押し寄せてきており、旧郡部を中心にだんだん人がいなくなって空き家が増えています。
旧本荘市の街中でもいっぱい空き家があります。

空き家の持ち主さんとたまにお話ししますが、
・もう住まないけど荷物がいっぱいあるなやな
・直すところがいっぱいあって貸家にはできない
・片付けねばなんねのはわかるども、なんとしたらいいのかわからね
・息子や娘が都会から帰ってくるかもしんねから売られね
・家土地売ってかまけしたと思われたくねじゃ、って方もいました。
色々な理由で空き家は増え続けています。

空き家というものは放置すると景観が悪化したり、管理不全で近寄るだけで危ない建物になったり、不法投棄の現場になったりと、防犯・防災のリスクを増やすものになってしまいます。

人が住まないと家が荒れて、地域の活気がなくなっていきます。
矢島から鳥海、鳥海から山形へ車で走ると、朽ちて潰れて放置した家がそのままになっているのが見えることがあります。当然危ないですし、景観もよくないです。若い人はそういった家の近くに新築建てようとは思いません。いっそ別に移ってくか、本荘に出るか、秋田がいいか、仙台か東京か、と若い人がだんだんいなくなってますます町が寂れていくことにもつながりかねません。
管理不全の空き家は防犯上もよくないです。車や粗大ごみなどを置いていかれるのが一番良くあるパターンです。

そのため、公的手続き・現地の両面から物件をきれいにして、地域の住環境を向上させ、家を求めている人に住んでもらったり、何か事業をしてもらったり、空き家を利活用することで地域を活性化させよう！というのが空き家対策の目的です。

けっこう重要なことをやってると思います。
家屋敷を売却することは決して恥ずかしいことではありません。地域発展に協力することにもなります。

空き家を利活用するためにはその物件がどういうものであるか知ることが重要になります。

物件の調査は主に２系統に分かれます。
公的情報調査と、実際に現地で行う調査です。

公的情報は主に登記簿情報と、固定資産税課税明細書の確認を行います。
土地建物の面積、建物の構造や築年、相続登記が完了しているか、抵当権設定はあるか、登記簿・課税明細・現況が一致しているか、など、このあたりからこれから手続きすべきことが見えてきます。
もし余裕があれば、公図や地積測量図、住宅地図などで隣地や前面道路との位置関係を確認するのもおすすめです。

次に現況です。中古住宅については、実際に現地に行ってみないと何もわからない、としか言えないことが多いです。

築100年でもいい感じに手入れされてぴかぴかの古民家であればちゃんと売れますし、築10年でも錆だらけかびだらけで「これはきびしい…」とうめくしか出来ないこともあります。

それでも共通してこれは手を入れた方がいい、というところもあります。今日はそれを説明しますね。

ではまず公簿、登記簿の説明です。
登記というのは、不動産に関する権利関係などを国が管理する登記簿に登録して、おおやけに示す制度です。
登記をすることによって、「この物件は私のものです」と主張することが出来ます。

１、登記簿は、本荘郵便局の隣の「本荘合同庁舎３階」にある法務局で取得できます。
薄緑色の紙に情報が記載されたもので、１枚600円もする超フォーマル情報です。
住所地番と代金があれば誰でも取得できます。

このページの左っかわにあるのが登記簿の見本です。

３の位置が「表題部」といって、土地や建物自体の情報になります。
住所地番、地目、面積、いつ建てたか、などがわかります。
住宅が建っているのに地目が田や畑であれば最初に農業委員会に相談に行くことが必要になりますすし、そもそも建物登記がないですって言われることもあります。登記簿では平屋だけど実際は２階建て、登記簿では25坪の家だけど実際は40坪ある、屋根が草ぶきじゃなく瓦ぶきになってる、など、色々現況との違いがあることがあります。

４の位置が「権利部・甲区」といいます。不動産の持ち主の情報がここに書かれています。
右側の所有者欄に「10年前に死んだお父さんの名前が書かれてる」場合は相続登記未了です。「ここに名前のある人は亡くなったので次の持ち主に名前を書き換えてください」という手続きが相続登記です。

また、名前はあってるけど「30年前に住んであった住所が書かれてる」という場合は住所変更登記が未了です。
西目には佐々木さん・三浦さんがたくさんいるため、下の名前まで同じ人がけっこういます。
特に「海士剝の佐々木」では、住所地番まで言ってもらわないとどの佐々木さんだかわからないことがあります。
登記簿も同じで、名前だけでは本人特定が出来ないため、住所と名前を組み合わせて本人確定を行います。

不動産売買の権利移転は、この甲区に記載のある持ち主が「売ってもいいよ！」ということで、次の持ち主さんに名前が書き替えられることを言います。
そのため、記載のある持ち主が亡くなっている場合は「売ってもいいよ！」と言えないので、「生きていて意思表示の出来る人」に相続登記をする必要があります。

住所が違う場合は同姓同名の別人かもしれないため、「住所と名前が同じなのでこれは間違いなく私です！」というために住所を現住所に一致させる必要があります。

５が「権利部・乙区」です。家を建てるときに住宅ローンを組んだ場合はここに抵当権が設定されます。
商売をしている場合はここに「根抵当権」を設定している場合があります。
この辺りの権利関係、誰からいくらお金を借りているか、もう返済し終わったか、などは把握しておきましょう。

次の買主さんがローンを組んで物件を買う場合、所有者の抵当権が残っていると新しい抵当権設定が出来ません。
引渡しを行うときには抵当権がなくなっているように手続きをする必要があります。

ここにたまにお金ではなく「米10石５斗」とかコメの抵当がかかっていることがあります。
現在の値段に換算すると100円とか500円とか、安い金額ではありますがそれでもローン抵当をつけるときに問題になることがあります。
大抵昭和初期の日付なので、もうこの抵当権者いないじゃん、相続人もわかんないよ、となるかもしれませんがこういう休眠担保の抹消という手続きもあります。
なるべく早く法務局や司法書士に相談するすることをおすすめします。

つぎは固定資産税課税明細書の説明です。
不動産屋が課税明細書や通知書と言ったらこの、B４サイズの白い紙に青線でラインの引かれた紙を指します。
払込票をもってきてくださる方がいますが、こちらの紙をお願いします。

この課税明細書は私の家の課税明細書で、由利本荘市の書式です。
毎年５月頃に不動産屋の所有者に送られてきます。

土地建物が空き家分しかなければ②の位置の合計年税額だけ見ればいいですし、他にも土地や建物がある場合は③の列から該当する土地建物の年税額を抜き出して、売却する不動産にかかる年税額を把握しておきましょう。買主さんは結構年税額を気にするため、不動産屋を通して「固定資産税いくらくらいですか」と聞かれることがあるためです。

④の位置、右端の列に納税者さん以外の名前の記載がある場合、相続登記未了な可能性が高いです。
税金払ってるから相続できてると思っている方、結構多いです。心当たりのある方は早めに司法書士に相談してください。

⑤の位置で建物の数、⑥で建物面積や階数を把握します。
物置や蔵、倉庫なんかは建物登記簿に記載されていないけれど税金だけかかっている、というものも多いです。
こういう未登記の倉庫も売買時に母屋と一緒に権利移転を行わないと、いつまでも固定資産税を払うことになってしまいます。ちゃんと未登記倉庫があるか、税金かかってるかは確認しましょう。
なお、もうとっくの昔に解体して建物がなくなっているけどここに建物分の記載がある！ということも稀によくあります。
もうない建物の固定資産税を払い続けることはないので、気づいたら滅失登記を行ってください。

解体するのであれば建物登記は必要ではありませんが、未登記建物を中古住宅として売却する場合、建物登記を行う必要があります。その際には⑦の位置に記載されている築年が手掛かりになります。

登記簿と公簿からわかる問題点のうち、よくある問題点をピックアップしました。

相続登記が未了の場合、親族でどうするか相談して、遺産分割協議書を作って、相続手続きをします。
相談だけは自力で行う必要がありますが、手続きは司法書士に行けば依頼できます。

建物登記がない場合、建物を壊すのであれば登記はしなくても良いですが、中古住宅として売却する場合は建物登記を行ってください。
さっき見ていただいた登記簿のうち、上の表題部は土地家屋調査士に面積を測ってもらって表題登記してもらいます。下の権利部は別途、司法書士に権利の保存登記をしてもらう必要があります。
表題部だけで終わってる方、結構いますよ。両方やる必要がありますからね。

抵当権がある場合、住宅ローンが完済されていれば抹消登記を行います。
残債がある場合は、まず借入先の金融機関に返済について相談する必要があります。売買金額で残債を一括返却し、所有権移転と同時に自分の抵当権は剥いでもらうのが一般的です。

その他、不動産屋と一緒に公簿や地図を見ると色々な問題点が判明することがあります。
プロと一緒に当たれば解決できる問題が大半です。
ぜひぜひ専門家にご相談くださいね。

ここからは物件の現地調査の話をします。

中古住宅については、実際に現地に行ってみないと何もわからない、としか言えないことが多いです。不動産屋は現地確認時にどこを見ているか、の説明です。

中古住宅は、外回りの外観と、中の荷物の片付け状況、それから家屋の劣化の３つの状態を確認します。

外観は目視で外壁が傷んでいたり、草藪になっていたりすると状態が悪いとみなします。
明らかに放置されてる！という状態だと隣ともトラブルになっていたり、トラブルまで行かなくてもあんまりいいこと言われなかったりします。草は刈った方がいいです、ほんとに。
あと見てほしいのがですね、境界杭です。隣地との境界ですね。
杭がない場合は基本的には土地家屋調査士に依頼して境界標を設置してもらう方がいいです。境界にブロック塀があるよーって場合はブロックの真ん中なのか、つら＝表面なのかとか、どこが境界かを隣地の人と話し合って確認してくださいね。わからなければ土地家屋調査士に依頼です。

次、中の荷物の状況です。
荷物はまあ、すっきり片付けてもらう方がありがたいはありがたいのですが、残っていてもいいですよ、という人もいます。
古民家の場合はむしろ残っている方がありがたがられることもあります。
なので、最低限、友達を家に呼んでもいいくらいには片付けてもらえるとありがたいです。蜘蛛の巣や虫の死骸なんかも、ないほうが嬉しいです。
あと仏壇や神棚、写真や賞状なんかは個人に紐づいたもので、新しい人にはあまり価値のないものになるため、片づけてもらった方がありがたいです。

最後、家屋の劣化状況です。
雨漏りや漏水、床の傾きなど、不具合があれば把握しておきましょう。
あまりにも傷みが激しい場合は解体も選択肢の１つに入ってくるかなと思います。

次、荷物の片付けについて、よく聞かれるものをいくつかあげました。

仏壇はお寺や仏壇屋さんに相談し、しんぬき、おはらいなど、各々が必要だと思う手続きを行ってください。ここは信仰なので、各々にお任せします。
仏壇そのものの処分は仏壇屋さんか片付け業者に依頼する人が多いです。

神棚の設置時に神様を下ろしている場合、神様の位に応じた神職を呼ぶ必要があるそうですが、神様をお呼びしていない空の社の場合、お祓いしない人もけっこういます。
躯体の処分についてはどんど焼きでお焚き上げしてもらうか、焼却場に持ち込んで焼く、片付け業者に依頼する、という人が多いです。

荷物がいっぱいある場合、最初に古道具屋さんなど、買取を行ってくれる業者さんを呼んで買取回収してもらうのがおすすめです。
意外なものを買い取ってくれますが、価値があるぞ～！と期待したものはほぼ売れません。価値があると思ったものが売れなかったりして最終的にあきらめが発生して片付けしやすくなること、少しだけ荷物が減ることなどから買取回収に入ってもらうことをおすすめしています。

買取額は、二人で並んでコンビニのおにぎりを食べる程度、ラーメンを食べる程度、高級ホテルのランチ、などなど色々な段階はありますが、とにかくランチ一回分くらいです。あまりたくさんの額にはならないことが多いですが、片付けを始める前に呼ぶと売れるものが増えたりします。

家財の処分は自力でやれば安く、業者に頼むと業者の日当分高くなります。
なかでも書籍については難儀でも紐で縛って古紙回収に持ち込むことをお勧めします。焼却センターは重さで処分費用が変わるため、書籍は焼却処分費をかけるよりは古紙回収に出す方が安く片付けられます。
ただ、本は重いものなので無理して体を壊すよりは処分業者に委託するのが良いと思います。あと暑い時と寒い時は体を壊しやすいので、５月とか10月とか、過ごしやすい時期に片付けするのがおすすめです。

ここからは片付けのあと、処分方法が決まるまで、次の人に物件が渡るまでの管理についての話です。

基本的に物件は自主管理になります。由利本荘市は広く、移動のための時間等もかかるため、不動産屋に売却を依頼したとしても管理は基本的に自主管理になります。

じゃあ管理って何をするんでしょう。
基本的には近隣に迷惑をかけないようにする管理、家の劣化を遅らせる管理になります。

近隣に迷惑をかけないための管理は草刈りです。ヤブになると虫が湧きますし景観も悪いですし、ヤブにしてるとごみを捨てていく人もいるので草は刈ってほしいです。盆頃になってもヤブにしていると、近所から役所に苦情が行くことがあります。役所からは本人や親戚、看板を出していると不動産屋にも草を刈るようにと連絡がきます。
草刈りは自力で刈る人、シルバー人材センターや便利屋に頼む人、造園業者に頼む人、近所の人に頼む人などがいます。

家屋の管理について、由利本荘市には家屋管理を専業にしている業者さんはいません。むしろ知っていたら教えてください。
便利屋に頼む人、県内全域の管理業をやっている業者に頼む人、アルソックやダスキンなどに依頼する人もいますが、近所の関係が良好な場合は近所の方に鍵を預けて風通しをしてもらっている人も多いです。

あと、電気水道ガスなどのインフラを止めてもいいかという質問があることが多いです。使っていなければ止めても構わないとは思うのですが、水道を止める前にボイラ等給湯設備の水抜きをする必要がある場合もあります。あと、築年の若い新しい住宅で、海岸沿いや川の近く、田んぼの近くなど、湿気るような立地の場合は、電気を切らずに換気を回しっぱなしにした方が劣化を防げることもあります。ケースバイケースです。

さて、基礎知識と手続きについてザックリ説明してきました。「じゃあうちの場合はどうしたらいいの？」という方もいらっしゃると思います。
ぜひぜひ近くの不動産屋にご相談ください。

不動産屋は相談者さんの個別の状況や意思を聞き取りし、今後どうしたいか、どうするのかの目標を設定します。その後、調査を行い、不動産の問題を洗い出します。
必要があれば司法書士や土地家屋調査士といった専門家へ接続したり、現地で隣地の方と話し合ったりします。
そうして最初に設定した目標に合わせて対応していきます。

売買が目標の場合、相談から売り出しまで数カ月かかる人が半数です。１週間で売り出しできる人はほとんどいません。
相続や境界の問題がある場合、権利関係の整理に数年かかることもあります。

あと心配なのが費用だと思います。

不動産屋怖い！いくらかかるかわからない！って方も多いかと思います。
売却依頼のある場合は調査費用をいただかない場合がほとんどです。ですが売却依頼でも実費がかかる場合もあります。
例えばですが、由利本荘市の業者じゃなく、東京の上場企業に売却仲介を頼むぞ！なんて場合ですね。通常営業しているエリア外からの依頼の場合、旅費交通費がかかる場合があります。また、登記簿も大量になってくると実費をいただく場合もあります。

で、まだ決めかねている、売る気はない、という売却依頼ではない相談の場合についてです。

私のような仲介の不動産屋は物件が売れたときに発生する仲介手数料をいただいて生きております。
そのため「そもそも売却の意思がない」という場合、売れないので仲介手数料が発生する見込みがありません。そういう場合、公簿費用・交通費・人件費を全てサービスで提供することは出来ません。
「そもそも売却の意思がない」「どうするか決めかねている」という場合、正直にそう伝えてみてください。

弊社の場合は事務所までいらしていただければ登記簿代を実費でいただいて相談に乗っていることが多いです。

ではどこの不動産屋に相談するかです。

特別な事情がなければ、基本的に地元の不動産屋に依頼するのをお勧めします。
私もたまに横手や大曲、能代の方の物件について聞かれることもありますが、土地勘がないため対応できません。名簿で地域の不動産屋を探すか、宅建協会の地区支部をご案内してそちらにご依頼いただくようお願いしております。

逆に、由利本荘市の不動産を東京の一部上場の企業さんに頼んでも、実際に現地で動くのは私たち地場の不動産屋になることが多いです。
東京から人が来る場合は旅費交通費や特別費用がかかりますし、かといってものすごく早く物件が動くかというとそういうわけでもないです。

そのため、出来れば地元の不動産屋にご依頼ください。

この講演は宅建協会　本荘由利支部を通じて依頼がありましたので宅建協会についてご紹介しますね。
皆様も街中でこのハトのマークを見たことがあるかもしれません。

このハトのマークが宅建協会のロゴマークです。
本荘由利支部は秋田県の宅建協会支部の中では横のつながりが強く、案外情報を融通しあったりしております。

会社によっても建築が得意、土地が得意、中古住宅が得意、など得意とする物件の種類の違いがあり、また、得意な地域も違います。
本荘由利支部はみんなだいたい本荘に会社があり、旧郡部に会社があるのは弊社だけなのですが、出身地は様々なので得意な地域も違います。
お客様にも好みや相性があると思いますので、話してみて相性のいい会社や担当者さんのいる会社に依頼することをお勧めします。

万が一「あ、この物件はうちでは難しいな」となれば得意な他社さんを紹介し、そちらで引き受けていただくこともあります。

宅建協会では空き家問題に力を入れておりますので、まずはご相談いただければと思います。
皆様のご相談を待ちしておりますね。

このページの後ろは付録になります。

本日の講演内容をまとめ、資料や片付けでやることをチェックリスト形式にしたものが１枚、

空き家を売り出すときどんな手順でどんな手続きが発生するか、流れをフローチャートにしたものが裏表で1枚、

三枚目は不動産売却にどんな相談先があるか、その費用はどれくらいかをざっくりとまとめたものが１枚です。

付録や本日の講演が皆様のご参考になれば幸いです。講演内容は以上になります。ご清聴ありがとうございました！

付録部分は会場限定特典にしているため、本ページでは未掲載です

終わってひとこと（反省等）

基礎知識や片付けのとっかかりをだいたい押さえた、入門編としては充実した内容になっているのではないかと思っております！

時間については、準備段階の読み上げでは足りると思ったんだけどなあ、質疑応答の時間なども設けられればよかったなあと反省点が多く、またの機会があればもう少し頑張ってみるポイントではあります。

ともかく、良い経験をさせていただきました！

貴重な機会をいただきありがとうございました！＆ご参加くださった皆様の参考になれば幸いです！