5/14:売土地(仲介)西目町出戸字浜山3-112:公開終了

家や土地を国に寄付できる?国庫帰属制度について解説

相続したけど使い道のない田舎の家・土地・山林・田んぼ。

「住まいが遠方で管理しきれない」「管理はしていこうと考えていたけど手が回らない」「手放したい」遠方の方からそんなお話を聞くことがあります。

管理してくれているうちはいいのですが、存在を忘れて相続からも漏れたりすると「所有者不明土地」が発生してしまいます。

所有者不明土地が隣地にあると、境界の確認をしてくれる人がいないため、筆界の確定が出来ず、売買の際に影響が及ぶことがあります。

国ではそのような権利があいまいな物件の発生を防ぐため、不動産を相続した人が一定の要件を満たす場合に限って、土地を手放して国に権利を移転できる「相続土地国庫帰属制度を創設しました。

いざとなったら国に寄付するから大丈夫ってことですね!

それでは、この「相続土地国庫帰属制度」について確認してみましょう。

目次

相続土地国庫帰属制度はどんな制度?

相続または遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が「相続土地国庫帰属制度」です。

以下の説明は基本的に法務省のサイトより、引用・要約した内容になります。

手続きについて

手続きは以下の手順によって行われます。

STEP
承認申請

相続・遺贈によって土地の所有権・共有持分を取得した人が、法務大臣に対して、その土地の所有権を国庫に帰属させる承認申請を行います

STEP
要件審査

法務大臣、または法務大臣の命令を受けた職員(法務局)が、国庫に帰属させてもよいか否かの審査を行います

STEP
承認

法務大臣は、承認申請された土地が、法令に規定される「引き取れない土地」に当たらないと判断したときは、土地所有権の国庫帰属について承認をします。

STEP
負担金納付・国庫帰属

土地所有権の国庫帰属の承認を受けると、土地の種目ごとに、その土地の管理に必要な10年分の費用相当額を負担金として納付します。負担金の納付が完了すると、土地の権利は国庫に帰属します。

申請可能な人

1.相続、または遺贈によって土地を取得した人が申請可能です 

相続・遺贈以外の原因により自分で土地を取得した方や、相続等により土地を取得することができない法人は、基本的に本制度を利用することはできません

売買で買った土地はダメなんだね。
それじゃ、持ち分半分相続したとかの場合とかはどうなんだろう?

2.共有者も申請可能です。

ただし、共有者の全員が共同して申請を行う場合のみ申請可能です。

たとえば、姉が1/3、妹が1/3、弟が1/3相続したんだけど、弟の持ち分だけ売買で売られちゃった場合は?
相続が姉1/3、妹1/3、売買購入者1/3の共有だけど、売買が入ってるから申請できない?

相続で権利を取得した共有者がいる場合は、全員が協力して申請を行うのであれば申請可能です。この場合、共有者が法人でも、相続で権利を取得した人がいれば申請を受け付けるそうです。

じゃあ、制度が始まる前に相続した土地は?

3.制度開始前に相続した土地でも申請可能です。

制度開始の数十年前に相続した土地でも申請可能です。

基本的には相続した土地なら申請可能なのはわかりました。
じゃあ、STEP3の「引き取れない土地」ってどんな土地?

引き取ってもらえない土地って?

申請可能な土地は「相続で取得した土地」ですが、引き取れない土地に該当するのはどんな土地でしょうか。

「引き取れない土地」には次の2段階で却下される要件があります。

  1. 申請段階で却下される土地
  2. 申請して、審査をしたところ不受理になる土地

最初っからダメな土地と、良く調べたらダメな土地があるってこと?

専門用語も多いので1つずつ確認してみましょう

◆ 申請段階で却下される土地の要件

  1. 建物がある土地
  2. 担保権や使用収益権が設定されている土地
  3. 他人の利用が予定されている土地
  4. 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
  5. 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

出展:法務省:相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件

1.建物がある土地

土地のみよりも管理コストがかかること・解体費が高額になることから、建物がある土地は申請段階で却下されてしまいます。また、大きな土地や広大な山の端っこに建物があっても却下の対象になります。

建物があると解体しないといけないんだね…
未登記の場合もダメなのかな?

未登記でも「現実に建物がある」場合はダメだそうです。
山小屋なんかも該当しそうですね。

家は寄付できない、ってことだね

2.担保権や使用収益権が設定されている土地

担保権はいわゆる抵当権のことです。明治時代や大正時代に設定された抵当権が残っている場合もあります。

使用収益権は、賃借権、地上権、地役権、入会権、森林経営管理法の経営管理権等です。

他人に貸している農地は賃借権、電線が空中や地中を通る場合に設定される地役権などが該当します。

登記簿を取ってみて、所有権以外の権利が設定されていれば該当します。

3.他人の利用が予定されている土地

地元住民が使用している土地など、他の人との権利の調整が必要な土地のことです。

  • 道路法上の道路など法令により他人による使用が予定される土地・現に通路の用に供されている土地
  • 墓地内の土地
  • 境内地(お寺の土地等)
  • 水道用地、用悪水路、ため池として現在使用されている土地

由利本荘市については、「由利本荘市市道」に指定されている土地の場合は寄付を受け付けてくれることもあります(ダメなものもあります)。
国庫帰属制度よりは簡単なので、相続で公衆用道路をお持ちの方は各支所の道路管理課で「自分の土地が公道か否か」を確認してみてください。

4.特定の有害物質によって土壌汚染されている土地

過去に工場や鉱山など、有害物質が発生する可能性のある用途で用いられていた土地の場合のみ、土壌汚染の可能性について調査するように求められます。

5.境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

境界が明らかな土地とは、以下の(1)(2)を満たしている土地です。

  1. 申請者が認識している隣接土地との境界が表示されていること
  2. 申請者が認識している申請土地の境界について、隣地所有者が認識している境界と相違がなく、争いがないこと

ガイドラインを読むと、視認できる境界杭・境界標・境界プレート等があり、隣地住人とも(口頭で良いので)境界のもめごとがないことが確認できる土地であれば良いようです。

測量や境界確認書まで必須ではないそうですが、境界杭がない場合は土地家屋調査士に「境界の復元」を依頼するのが良さそうです。

地図が古くて精度が悪いと復元でも結構費用かかるからなあ…

◆ 申請後の審査で不受理になる土地の要件

  1. 一定の勾配・高さの崖があって、かつ、管理に過分な費用・労力がかかる土地
  2. 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
  3. 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
  4. 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
  5. その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

出展:法務省:相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件

1.一定の勾配・高さの崖があって、かつ、管理に過分な費用・労力がかかる土地

勾配30度以上+高さ5メートル以上に該当する崖がある土地で、がけ崩れの危険性があるために擁壁工事が必要な土地は帰属の承認を受けられません。

「かつ」?

「かつ」。
擁壁の状態や崖の状態によっての判断になるようです。
擁壁がある場合の申請はダメ元で、通ったらラッキーくらいの気持ちでいるのがいいかもしれません。

2.土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地

工作物、車両又は樹木その他の有体物が土地の上にあって、その有体物が土地の通常の管理や処分を阻害している状態の土地は帰属の承認を受けられません。

有体物ってなんだろう

以下のものが該当するようです

  • 果樹園の樹木
  • 民家、公道、線路等の付近に生えていて、定期的に伐採等の管理をしないと枝が折れたり倒木する危険性のある樹木
  • 竹(他人の土地に侵入するので)
  • 過去に治山事業等で施工した工作物のうち、補修等が必要なもの
  • 建物には該当しない廃屋
  • 放置車両

森林に生えている樹木や、安全性に問題のない土留めや柵等がある宅地、などは邪魔な有体物とはみなされないようです。

3.土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地

2の有体物が地中にある場合です。以下のものが該当します。

  • 産業廃棄物
  • 屋根瓦などの建築資材(いわゆるガラ)
  • 地下にある既存建物の基礎部分やコンクリート片
  • 古い水道管
  • 浄化槽
  • 井戸
  • 大きな石

地面の中も完全にきれいな更地にしないといけない、ってことだね

4.隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地

川など水路を通らなければ公道に出られない土地、がけがあって公道との間に高低差のある土地、他の土地に囲まれていて公道への接道がない袋地は、土地や川などを渡って自分の土地に入る通行権が認められていますが、現実に今その土地の所有者と揉めていて、無事に土地に入っていけないような土地は帰属の承認を受けられません。

他には下記のようなケースも該当します。

  • 申請地に不法占拠者がいる場合
  • 隣地から生活排水等が定期的に流入し続けており土地の使用に支障が生じている場合
  • 別荘地管理組合から国庫帰属後に管理費用を請求されるなどのトラブルが発生する可能性が高い場合
  • 立木を第三者に販売する契約を締結している場合

揉めているものは寄付しておしまい!には出来ないということのようです

5.その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

1.災害の危険により、土地周辺の人や財産に被害を生じさせるおそれを防止するため、措置が必要な土地

土砂の崩壊、地割れ、陥没、水や泥水が出て周辺住民に被害が及びそうな土地のことです。擁壁工事や排水ポンプの設置をしなければならないような、多大な費用が掛かる土地については国では責任を負えないので引き取れません。※軽修理の場合はいけることもあります。

2.土地に生息する動物により、土地や土地周辺の人、農産物、樹木に被害を生じさせる土地

ヒグマやスズメバチが出たり、病害虫がいて、周辺住民に被害が出るような土地は国では引き取れません

秋田はどこでも熊でるからねー

がおー(棒読み)

まあそれはともかく、クマや虫は程度問題なので。事前相談の際にいけるかダメか聞いてみた方がいいと思います。

3.適切な造林・間伐・保育が実施されておらず、整備が必要な森林

主に森林として利用されている土地で、間伐の実施を確認できない人工林や、もっと育てなければ伐採できない天然林など、材木が取れるようになるまで適切な管理をしなければならないような土地は引き取れません

4.国庫に帰属した後、国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令の規定に基づき負担する土地
5.国庫に帰属したことに伴い、法令の規定に基づき承認申請者の金銭債務を国が承継する土地

土地改良される/された土地で、賦課金が発生する見込み/今賦課金払っている最中、という土地は国が代わりにお金を払っていくことはできないので引き取れません

……引き取れない土地の条件、読んでるとちょっと厳しい気もする

実際対象になる土地は?

  1. 更地(地上・地中)
  2. 境界が明らかで隣地と揉めていない土地
  3. 抵当権のない土地
  4. 道路や境内、用水路などではない土地
  5. 危険な崖やクマやスズメバチが出たりしない土地
  6. 土地改良区の土地以外(賦課金支払い済みならOK)
  7. 樹木はケースによる(果樹園はダメ、森林はOK)

ざっくりまとめると上記のような条件になります。

当然、細かい審査を通すと難しい案件でも引き受けていただけるケースもあるでしょうし、大丈夫そうな案件でも却下・不受理になることもあるとは思います。

では、次に手続きにかかる費用を見てみましょう

国庫帰属制度を利用するときにかかる費用は?

主に以下の費用がかかります。

建物が解体済みの場合や、隣地との境界が明らかな場合などは費用が抑えられます。

1.審査手数料

土地を引き受けてもらえるか否かの審査手数料の金額は、土地一筆当たり14,000円です。

申請時に、申請書に審査手数料額に相当する額の収入印紙を貼って納付します。

手数料の納付後は、申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料は返還されません。

2.申請代行費用

自分で申請書を作るのが難しい!という場合は、専門家に依頼することができます。

業務として申請書等の作成の代行をすることができるのは、専門の資格者である弁護士司法書士及び行政書士に限られます。

不動産屋は申請代行を行えません。相談を受けることは可能ですが、実際の書面を専門家に依頼する場合は、専門資格者へ依頼することになります。

具体的な金額は各士業の先生にお問い合わせください。

3.測量・境界確定費用

境界が不明な土地、そもそもどこにあるかわからない土地の場合は、申請を行う前に土地家屋調査士に依頼して境界を明らかにしてもらったり、場所を特定してもらったりする必要があります。

精密な資料がない場合は1筆ごとに測量し、隣地の方とも立ち合い確認していただいて境界を確定していく必要があります。

隣地が役所の場合は押印に手間がかかることもあります。

また、隣地の住民が不在・登記簿上の住所に居住していない・相続登記が完了していないため持ち主が不明、等の場合は押印していただくことが出来ず、確定測量が出来ない場合もあります。

土地家屋調査士の費用は、土地面積にもよりますが20~50万ほどかかります。

4.片付け・解体・伐採

建物がある土地の場合は、解体して更地にすることが必要です。解体には建物の材質や広さに応じた解体費がかかります。

2023年現在、木造住宅で坪単価5万円前後かかります。その他外構を壊す場合、ブロック塀がある場合、立木の根を掘り上げる場合など、いろいろな費用がかかります。

鉄骨造は解体費高いよね…

解体は解体業者さんに依頼します。
見積もりをもらってから始めると良いです

家財が残っている場合は解体の前に片づけることが必要になります。これは片付け業者さんに依頼することになります。

庭木等の伐採・伐根(根を掘り上げること)は、解体業者さんに一緒に頼むことも可能です。

建物がない土地の樹木だけ伐採する場合は林業会社さん等に依頼します。

5.相続・滅失等の登記費用

  • そもそもまだ相続が完了していない場合
  • 抵当権がついている場合
  • 住所が以前住んでいた場所のもので、現在の住所と一致しない場合
  • 苗字が変わった場合

など、事前に終わらせておくべき手続きが済んでいない場合はそれぞれの登記費用が掛かります。

司法書士に依頼するとだいたいなんとかなります。

6.負担金

国に引き取ってもらうにはお金が必要なんだよね?どのくらいかな

地目や地域によって負担金が違います

宅地のうち、都市計画法の市街化区域、または用途地域が指定されている地域内の土地の負担金

面積負担金額
50平米以下申請地の面積×4,070円(平米あたり)+208,000円
50~100平米以下申請地の面積×2,720円+276,000円
100~200平米以下申請地の面積×2,450円+303,000円
200~400平米以下申請地の面積×2,250円+343,000円
400~800平米以下申請地の面積×2,110円+399,000円
800平米を超える申請地の面積×2,010円+479,000円
宅地のうち、都市計画法の市街化区域、または用途地域が指定されている地域内の土地の負担金

上記以外の宅地の負担金

面積に関わらず、一律20万円です。

西目は都市計画がなく、用途地域がないので20万円です。
用途地域がある100坪=330.579平米の土地だと、
負担金は108万6802円です。

そん
なに

特定地域の農地の負担金

  • 都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の農地
  • 農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の農地
  • 土地改良事業等の施行区域内の農地

上記いずれかに該当する農地の負担金は以下の通りです。

面積負担金額
250平米以下申請地の面積×1,210円(平米あたり)+208,000円
250~500平米以下申請地の面積×850円+298,000円
500~1,000平米以下申請地の面積×810円+318,000円
1,000~2,000平米以下申請地の面積×740円+388,000円
2,000~4,000平米以下申請地の面積×650円+568,000円
4,000平米を超える申請地の面積×640円+608,000円
特定地域の農地の負担金

上記以外の農地の負担金

面積に関わらず、一律20万円です

土地改良の賦課金を払い終えた「引き取ってもらえる農地」の場合、一般的な広さ=1反=1000平方メートル(300坪、50m×20mほどの広さ)で、112万8000円です

えっ、そんなに

森林の負担金(面積に応じる)

面積負担金額
750平米以下申請地の面積×59円(平米あたり)+210,000円
750~1,500平米以下申請地の面積×24円+237,000円
1,500~3,000平米以下申請地の面積×17円+248,000円
3,000~6,000平米以下申請地の面積×12円+263,000円
6,000~12,000平米以下申請地の面積×8円+287,000円
12,000平米を超える申請地の面積×6円+311,000円
森林の負担金(面積に応じる)

その他:雑種地、原野など

面積に関わらず、一律20万円

その他、隣り合った土地の地目などが同一の場合は1件とみなして、2筆でも20万円、もしくは面積を合計した分の負担金でひきとってくれるそうです。

な、なんか、寄付するにも資金が必要なことだけわかった

まとめ

以上、駆け足ですが国庫帰属制度の説明でした。

まだ制度が始まったばかりで、事例も数えるほどではありますが、売却が難しい土地に関しては国庫帰属制度の利用を考えてみるのもよいかもしれません。

もちろん、国庫帰属制度を使う前に、低廉な価格で物件を売り出してみるのもおすすめです。

この記事がお役に立てれば幸いです。

舞台袖:くまとたぬきの雑談

……国に寄付するの、けっこう難しくない?

正直、手放すにも資金が必要なのでたくさん土地のある方はきついと思いますよ。
本当は「国」よりは「欲しい人」を探して渡す方が(時間はかかりますが)負担が少ないのはわかってはいるのですが……

「欲しい人」がいなくなっちゃった地域が問題なんだよね…

価値がある土地なら最初から売却を検討しますからね

固定資産税を10年分一括で払うって考えれば、当然なのかも。
でも一度に出ていく額が大きいからつらいなあ…

めっちゃ狭くて長細くて使いようのない土地とか、いっそ隣地の人に登記料を負担して「もらってもらう」なんて選択も出てくるかもですね

難しい問題だけど、不動産屋として地域の人に協力できるところは協力して、持ち主さん行方不明の土地が出てこないようにしたいねえ

サンタクマはこれからもこの話題を追っていく予定です。
あなたの「いらない」を、誰かの「欲しい」に繋げていけるように頑張りますね。

おわりです!読んでいただきありがとうございました!

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この記事を書いた人

サンタクマ代表取締役(H30.11.1より)。web担当。宅建士。
相談しやすい『敷居の低い』不動産屋を目指しています♪気になる事・不明点があれば気軽にお尋ねください。
由利本荘市ならではの不動産事情もお伝えできるよう、頑張っていきます!

■株式会社サンタクマ■〒018-0604 秋田県由利本荘市西目町沼田字新道下2-393■TEL:0184-33-2181■FAX:0184-33-2223■免許番号:秋田県知事(5)第1798号■公益社団法人 秋田県宅地建物取引業協会(本荘由利地区)■公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

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