土地価格を決定する４基準～公示地価・路線価・評価額・実勢価格

土地の価格を決める４つの基準って？

何十年も前に由利本荘市を出てしまった・親の家はあるけれど最近の状況は分からない…
不動産の売却を検討中、悩むことの１つに「土地の価格ってどうやって決めたらいいの？」があると思います。

この記事では、土地の価格を決める際に参考になる指標をご紹介していきます。

土地の価格を決めるのは誰？

よく「３社に査定を取ってから売り出す」と言われております。
ですが、最終的に土地の価格を決めるのは不動産屋ではなく、土地所有者である売主と、土地購入者である買主です。

不動産屋では査定や提案といった形で情報を提供しますが、売主が納得出来ないのであれば、その価格で売り出す必要はありません。
逆に、不動産屋と売主が納得して付けた売価であっても、買主が納得しなければその価格で物件を購入する必要はありません。
当然、売主はより高く売りたいですし、買主はより安く買いたいです。

不動産屋が提案する査定価格は、その中間点を目指した価格です。
売主と買主、双方が納得して取引ができるように調整するのが不動産屋の仕事の一つです。
当然、不動産屋には得意なジャンルや会社ごとの傾向もあります。
そのため「3社から査定を取れば、おおむね傾向が読めてくる」のだと思います。

では、不動産屋はどうやって査定を行っているのでしょうか？

４つの価格

「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があります。
普通、物の価格は１つだけですが、土地については、「1つの物件につき４つの違った価格がある」という意味です。

４つの価格は、次の通りです。

1. 資産価値 を知るには「公示地価」
2. 相続税や贈与税を調べるには「相続税路線価」
3. 固定資産税などの計算には「固定資産税評価額」
4. 売却するときは「実勢価格」

一つずつご紹介しますね。

公示地価

一般の土地取引の指標となる地価を示した金額が公示地価、もしくは基準地価です。
国と県、発表時期など細かい違いはありますが、で、いわゆる資産価値を表す価格です。
発表まで半年ほどの間があるので、この２つの数値を比べるとおおよその動向がわかるようになっています。

公示地価

「公示地価」とは、国土交通省が全国に定めた標準地を対象に、1㎡あたりの価格を示したものです。
これは毎月１月1日時点の、更地としての価格を鑑定したもので、3月下旬ころに公表されます。

基準地価

公示地価は国が公表するものですが、都道府県が公表するものは基準地価と呼ばれます。
「都道府県価格調査」とも呼ばれています。
こちらも公示地価と同様に取引の指標になる価格です。
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路線価

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の２つがあります。
単に路線価というと、相続税路線価の方を指すことが多いです。

相続税路線価

「相続税路線価」は、相続税や贈与税における基礎となる価格のことです。
毎年1月１日を基準日として、7月初旬に国税庁が公表します。
公示価格のおよそ80％の価格を目安に設定されています。

[aside type=”boader”]国税庁の公表サイト
財産評価基準書　路線価図・評価倍率表[/aside]

相続税路線価は道路に面した宅地の１㎡あたりの評価額です。
マップ内の道路にひかれた線に価格がついていますので、それを所有地の面積を掛け合わせると、相続税を計算する際の評価額を求めることができます。

固定資産税路線価

「固定資産税路線価」は固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出に用いられます。
こちらは公示価格のおよそ70％ほどの価格がついています。
1月１日を基準日として市町村が公表するもので、原則として３年に１度見直しが行われます。
各市町村長は、原則として毎年3月31日までに固定資産評価額を決定し、その決定後に遅滞なく固定資産税路線価を公表することになっています。

路線価を調べるには

各路線価は下記のサイトから調べることができます。
公示価格もマップで閲覧できますよ！
全国地価マップ

固定資産税評価額

土地や建物をお持ちの方は毎年目にする書類なので、この項が一番なじみ深いのではないでしょうか。
毎年5月1日前後にやってくる納税通知書に記載されている金額で、前出の固定資産税路線価を用いて評価額を算出します。

3年に1回、1日1日時点の価格が更新されます。
この価格は原則として、土地・建物の所有者、または借地人・借家人のみが知ることができる価格です。
この固定資産評価額は、公示地価および基準地標準価格のおよそ70％を目安に決定されています。

実勢価格

ここまで３つ、公的な土地価格の指標を紹介してきました。
これは土地取引の際の目安に使ったり、税金の計算の際に使用したりするものです。
あくまで目安であり、指標です。
実際の売買における価格はちょっと違います。

最初に説明した通り、最終的に土地の価格を決めるのは売主と買主です。
売る人と買う人が合意すると売買が成立します。
その合意した価格を「実勢価格」と呼びます。
（話が最初に戻ってきた！）

不動産屋の査定

取引が成立した金額が実勢価格になるので、実は、物件案内のページでご紹介している販売価格がそのまま実勢価格になるわけではありません。
どんなにいい物件でも、買主さんが納得できなければ取引は成立しないからです。また、あまりに安価だと売主さんは納得できないはずです。
そのため、不動産屋はどちらか一方に肩入れした価格ではなく、より現実の取引に即した価格になるように査定を行います。

査定の際に用いる指標は以下の通りです。

1. 上記３つの公的な土地価格の指標
2. 過去取引データ
3. 現在需要のある金額
4. 現地調査

これらの情報を総合的に組み合わせて、これなら売主も買主も納得できるのではないか、という価格を査定として提出します。
なので、査定額が高くても実際に物件が動くかどうかは別物ですし、査定額が安くても売主が損をするとは一概には言えないです。

不動産屋は各々の取り扱いエリアにおいて「この地域ならこのくらいの価格で動く」という相場観を持っています。
不動産屋の査定に納得できないこともあるかと思いますが、査定はあくまで「売主が売値を決める際の参考値」です。
「安くすれば確実に売れる」というものでもないので、急ぎでなければ、売主さんが納得できる金額で売り出すのがいいと思います。

[aside type=”normal”] なお、一般のお客様が過去の取引データを調べる際は、こちらのサイトが便利です。

参考土地総合情報システム

国交省のwebサイトで、過去数年分の情報が検索できます。
地域の土地が、現実にどれくらいの価格で取引されたかの調査が出来ます。
ただ、2018年3月現在、たびたび接続エラーの起こるサイトなので、焦らずのんびり繋がる日を待ってみてください。[/aside]

まとめ

さて、ここまで３つの公的価格と実勢価格についてご紹介してきました。
いくつかの指標価格を調べると、なんとなく該当地の価格が見えてきたのではないでしょうか。

公的価格を調べて自分なりに売り出し価格を決められる方は、まず自分で売り出し価格を決めて、それから不動産屋の査定を行ってみるのがいいと思います。
もちろん、最初から不動産屋に査定を依頼するのも歓迎です！

サンタクマでは査定は無料で行っております。
由利本荘市エリアであれば基本的にはどこにでも赴いてお調べいたします。
売却時にはお声掛けいただければ幸いです。