最近「空き家問題」ってよく聞くけど、具体的にはどんな問題なの？
まず最初に、『空き家』とはどういう状態の住宅を指すか、また、何が問題とされているかを確認しましょう！
弊社でも近年、現在都会に住んでいる方から「実家」「親の家」「親戚の家」「おじいちゃんの土地」など、秋田に残してきた不動産について相談されることが多くなってきました。
また、不動産協会の会報や市との懇談会でも、空き家の話題が必ず一つは出ます。
この記事では「どのような状態の住宅が空き家なのか」「空き家はなぜ発生するのか」「空き家を空き家のままにしておくことのデメリットとは？」など、空き家問題の基礎的な項目について説明していきます。
空き家とは？
「空き家」とは、一般的には「誰も住んでいない家」のことをいいます。
平成27年（2015年）5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」第2条第1項で定義される「空家等」は、「居住その他の使用がされていないことが常態化している建築物や工作物、およびその敷地」を対象としています。
（定義）
第二条 この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
引用：空き家対策特別措置法 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127
また、総務省が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家を次の4種類に分類しています。
住宅・土地統計調査における空き家の分類
- 売却用の住宅…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
- 賃貸用の住宅…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
- 二次的住宅…別荘などの普段は人が住んでいない住宅
- その他の住宅…1～3以外の人が住んでいない住宅で、転居・入院などで長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅など
出典：総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果 / 用語の解説（PDF：638KB）
このうち、１「売却用の住宅」、２「賃貸用の住宅」に関しては売却や賃貸のために管理されていると考えられます。また、「欲しい！」という人が出てくれば空き家ではなくなる可能性の高い住宅です。
また、３「二次的住宅」に関しても、必要なときには使用するため、まったく管理されていない住宅ではありません。
トランクルーム・物置的な使用ですね。
ただ、自分の家に十分な敷地がある方が多いせいか、トランクルームや物置として使用している、という方は秋田ではあまりいない気がします。
季節タイヤを出したりしまったりするために秋田市から由利本荘市の端っこの西目にまで1時間車を転がしてやってくる、という方は皆無ではありませんが多くないです。
しかし、４「その他の住宅」は、居住の実態もなく、場合によっては相続手続きが行われていないままずっと空き家で、放置されている可能性が高い空き家といえます。こういった住宅は管理が不十分な状態となっていることが多いため、増加が社会問題になっています。
このサイトの「空き家」は、特に注釈がない限り、４「その他の住宅」のことを言います。
なぜ空き家が発生するのか？
様々な発生要因があるのですが、こんな理由で空き家になっていることが多いです（秋田の端っこの不動産屋の感想）
住宅を空き家のままにしている理由
- 所有者が老健施設や病院に入っていて、意思表示が難しい状態になっているため処分できない
- 所有者が亡くなったが、子や親族が相続しないまま、空き家になっている
- 所有者が亡くなって相続したが、子がその家に住まない（別地方に生活実態がある）
- 所有者が亡くなったが、3回忌まではそのまま持っている
- 処分はしたいが忙しくて家財の片付けが出来ない
- 親の家に愛着があるためそのままにしているが、実際は忙しくて何年も訪問も掃除もしていない
- いつか秋田に帰ってこようという気持ちはあるのでそのままにしている
- 子がいつか秋田に帰ってくるかもしれないのでそのままにしている
- 過疎化しているしどうせ売れないのでそのままにしている
- 居住出来ないほど傷んでいるが、解体費用もないのでそのままにしている
倉庫としての使用、というよりは、着物や本、茶道具など、親が大事にしていたものを捨てるのが忍びないのでそのままにしてある、というおうちが多いようです。
そのままにしておきたい、思い出がたくさんある。その気持ちはわかるのですが、人の住まない家は思うより早く傷んでいきます。
色々な事情があっても、どうするか決断しないまま管理せずに放置すると、思わぬデメリットが発生します。
空き家のデメリットとは？
空き家は、所有者だけの問題ではなく、近隣や地域にも大きな影響を与える存在となります。空き家を放置すると生ずるデメリットについて大きく３つにわけて解説します。
デメリット１：家屋が傷んで流通に適しない物件になります
日々暮らしていると、玄関扉の開け閉めで意識せずに風を通します。また、ごみやほこりも気が付けば掃除することが多いでしょう。たくさん雪が降れば雪を下ろしたり、暑ければ窓を開けて湿気と熱を逃がしたり、思わぬ損傷を未然に防ぐことができます。
何か異変があれば早めに気づいて修理の手配が出来ます。住宅は、人が住んでいると状態が良いです。
ですが、長いこと空き家にしていると、何かあっても気づけません。
雨漏りから屋根や家財が腐ったり、締め切った部屋にカビが発生したり、雪の重みで家が歪んだりつぶれたりして、いつか使えたかもしれない住宅が、かなり手を入れないと使えない住宅になり、そして、解体した方が早い物件になっていきます。
デメリット２：隣近所への迷惑 ～景観から物的損害まで～
長い間放置された住宅は当然傷みます。
雪の重みで家が歪んだりつぶれたり、倉庫の外壁のトタンが錆びて大風で飛んだり、外壁が割れて崩れたり。壊れた住宅の廃材が敷地内にとどまっていればまだ良いのですが、台風の時に飛び散って隣の住宅や家、通行人に害を及ぼしてしまったりすれば、所有者が管理責任を問われることになります。
また、近年太陽光で野山が切り開かれているため、住処を追われたハクビシンなどの害獣が空き家に入り込むこともあります。（獣の尿臭はけっこうきついものがあります）
肝試しの若者が廃屋に入り込むこともあるでしょう。中で花火をしたりすると火災の危険性も出てきます。
「管理をしていないのだからよいだろう」と、家具家電や廃タイヤを不法投棄していく人の存在もあります。
当然、治安も景観もよろしくないので、そういった家の隣の土地は売れ残ることが多いです。空き家の増加は地域全体がじわじわと傷んでいくことにもつながるため、近年、行政でも問題視されるようになってきました。
デメリット３：特定空き家に指定されると法的なデメリットがあります
空家法では、次の状態が1つでも当てはまれば、自治体から「特定空家等」と認定されてしまいます。
特定空家等
- 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
- （屋根瓦・アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など）著しく衛生上有害となるおそれがある状態
- 適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態
- その他、（立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、）周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（定義）
第二条 （略）
２ この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
引用：空き家対策特別措置法 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127
「特定空家等」に認定されると、自治体は所有者に適切に管理をするように助言や指導を行います。それでも改善が見られない場合は勧告や命令を行います。所有者が命令に従わなければ、最大50万円以下の過料に処される場合があります。（空家法第14条、第16条）
最初に認定される前に自治体から連絡が来るとは思うのですが、そのころには「家をどうするか」について考え始めた方が良いです。
また、固定資産税の課税標準額は、面積200平米以下の小規模住宅用地は6分の1、小規模住宅用地以外の住宅用地は3分の1に軽減されます。ですが、現在その軽減措置を見直す動きが始まっています。
空き家問題を把握して、「おわり」について考えよう
さて、この記事では『空き家』とはどういう状態の住宅を指すかの法的な定義、どうして『空き家』が発生するのか、何が問題とされているのかを解説してきました。
これまで以上に住宅や敷地の管理が重要視され始めていることを感じていただけたのではないかと思います。
どのような事情があっても、空き家の所有者は家屋をきちんと管理する必要があります。
管理する手間がどうしても取れない場合、売却や譲渡など、「住宅を空き家のままにしない方法」について考え始めても良いのではないでしょうか。
