不動産売却査定とQ＆A

▲１あなたについて
お問い合わせの種別：無料査定依頼（簡易査定）・売却相談・相続不動産相談・その他

お名前（必須）：
メールアドレス：
電話番号：
連絡のつく時間帯：
※電話でもメールでも良いので、連絡の取れる方法をご記入ください

▲２：物件について
以下はわかる範囲でご記入ください。
もしくは固定資産課税通知書の写真を添付してください。
物件種別：一戸建て・土地・店舗・アパート・その他
物件住所：
土地面積㎡：
建物面積㎡：
建物構造：平屋・二階建て・瓦屋根・亜鉛メッキ鋼板ぶき・その他
築年月：
リフォームの有無：
リフォームの時期・概要：

▲３：必ずご確認ください
登記簿上の所有者とこのメールの依頼者は一致していますか？
不明・一致している・一致していない
▲４：その他
何かあれば自由にご記入ください

相続が出来ていない状態でも「売り出す」ことはできますが、相続手続きも一緒に始めていただく必要があります。

「すでに亡くなっている方」とは契約が出来ません。そのため、「現在生きていて権利を持っている人」に名義を移していただく必要があります。

正直、相続手続きに関してはご自分で頑張るよりも、司法書士先生に依頼した方が楽だと思います。
どの先生に頼んだらよいのか分からない場合は、先生も紹介いたしますので気軽にご相談ください。

ただ、「相続人に行方不明の人がいる」「他の相続人との話し合いが難航している」場合など、相続が難航する・不可能なことが想定されるケースについては売り出し前によくご相談させてください。

買主さんがついて、契約書も書いたけれど、権利の移動が出来ない、なんていうのは誰にとっても良くない結末です。
何とかよろしくお願いいたします。

査定額＝【このくらいであれば市場で流通するであろう金額（流通価格）】、です。
なので、買い取り金額＝【査定額（流通価格）ー購入諸経費ー不動産屋の利益】、になります

流通価格で諸経費をかけて買い取って、流通価格で売り出してしまうと、利益もなく、諸経費分まるまる赤字になるだけです。商売でやっているので、利益が見込めない物件を買い取ることはできません。

古い家が乗っていれば解体し、広ければ分筆し、買い取った物件に費用をかけて手入れをして、売り出せる【商品】にします。なので、買い取りの場合の査定額は流通価格よりも低い値段になります。

売れる確率の高い物件を高く売りたいなら仲介で良いと思います。
私も、仲介で売り出すことをお勧めすることがたくさんあります。

売れる確率は高い場所だけれど物件が広すぎる・旧家屋の片付けや解体の手配が難しい、などなど、未加工で売るのが難しい物件の場合は買い取りの方が良い時もあります。

市周辺部の不動産は売却まで「早くて２年、遅くて10年」かかる地域も多いので、「早く売りたい」ので買い取り希望という方もいます。（都会のように３か月以内に物件が売れることは皆無ではないですが稀です）
また、買い取りのご希望を頂いても難しい物件もあります…

市周辺部の地価の安めのところでは、ローコスト住宅であれば土地代諸経費込み2000万円で新築の家が建ちます。

また、家族も祖父母＋父母＋子3人＝７人という数ではなく、買いに来る方は父母＋子１～２人＝３～4人くらいの構成になっているので、広い家より管理しやすいサイズの家が好まれる傾向にあります。

庭も、ちょっと花壇があるくらいでよく、樹木がたくさんあったり池があったりする立派なお庭はあまり人気がありません。

なので、「建築時にたくさん費用をかけた立派なお屋敷」ほど売るのが難しいです。

また、「住宅のグレードやサイズ」よりは「現在の状態がいいか悪いか」の方が売却時に影響してきます。

中古住宅ですと、どうしても水回りや外壁、内装に傷みが出ます。
購入時にリフォームも行う方が多いのですが、「費用をたくさんかけた立派な住宅」は広さの分、修繕しなければならない箇所も多く、新築よりもリフォーム費用が掛かることもあります。
現在の状態が良ければ、リフォーム等を行って売り出すことも可能かもしれませんが、こればっかりは現物を見ないと判断がつかないことが多いです。
そのため、簡易査定の場合、築30年を超えた木造の住宅でリフォームをしないと住めないような住宅に関しては、住宅部分の残存価値は0～100万円程度とお伝えすることも多いです。

ただし、不動産屋の出す査定額はあくまでも「仮査定額」です。

実際の「売却価格」は買主さんが購入する段になって決まります。
なので、「住宅の売り出し価格」は、高くても安くても、売主さんがいくらで売り出しても構いません。

ただ、売り出し額が相場より大幅に高いと、内見の申し込み自体が来ないことが多いので、相場に近い値段をつけることをお勧めしています。

出来るだけ内部の荷物を片付けていただけるとありがたいです。
過去の経験上、荷物が入った状態や住人がまだお住まいの場合、内見の申し込み自体が来ないことが多いです。

なお、間取りが大きすぎる、家が古すぎる（古民家でもない）、家の前に駐車スペースがない（塀を壊してもスペース確保が難しい）という場合は、長期戦になることが多いです。

その他、修理費がかかりそうな物件等は難しい場合があります。
その場合には、値下げや解体のご提案をさせていただきますので、ご一考いただけるとありがたいです

家の状態が悪く、更地であれば流通が見込める場合は、解体をお勧めすることがあります。解体費も年々上がっているので、解体に踏み切るのであれば早い方が良いとは思います。

※家の状態が悪く、市から「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税の減免措置がなくなります。

秋田に来られない・お仕事を休めない等、片付けている時間がない方には、処分業者のご紹介・手配もしておりますので気軽にご相談ください。

処分業者を入れる場合でも、貴重品や家宝、思い出のお品など「処分されては困るもの」はあらかじめ持ち帰っていただかなければなりません。よろしくお願いいたします。

ご希望があれば、処分業者に入ってもらう前に、買い取り業者さんに見ていただくよう手配することもできますが、昔の（多分高かったんだろうなあというような）「大きくて立派な家具」は難しいことが多いです。

また、買い取り等金銭が発生する場合は、トラブルを避けるため出来れば持ち主さんに立ち会ってもらう必要があります。立ち合いが不可能な場合はよくご相談させてください。

現代のおうちは昔よりもコンパクトに設計されているものが多く、家具も「重厚感のある立派なもの」もあまり好まれない傾向にあります。価値があるのもわかる、頑丈で良いものなのもわかる、でもそれを置けるようなお部屋のある家は少ないため、値段が付かないことが多いのです。
「ヨーロッパアンティーク家具」「ブランド家具」以外の、製造から10年を経過した家具の買い取りは難しいです。

また、本に関しても、由利本荘市には古書店自体が少ないので、いわゆる「バーコードのついていない本」の買い取りが出来るところは文弘堂書店さんの他は秋田市まで行かないとないです。本を処分するのが忍びない場合は、値が付かないことを覚悟のうえで古書店に持ち込むか、さもなければ宅配買取が出来る古書店を探して手配していただくしかないのではないかなと思います。

その他、着物やレコード、カメラなど、価値のあるものの存在について考えだすとキリがないので、基本的には『処分業者を入れる前に、貴重品は自分で整理』していただくようにしております。

ご希望があれば業者さんにその旨お伝えいたしますが、難しいのが現状です

解体業者さんが解体時に根上げを行って樹木を連れ帰っても、すぐに枯れてしまうことが多く、「いっそ家と一緒に死なせてやる方がいいのではないかと思う」と言われたことがあります。

どうしても庭木を助けてやりたい場合は、解体の手配をする前にお庭の手入れを行っていた専門業者さんに聞いてみた方が良いと思います。

また、庭石に関しても「大きな庭石を置けるような立派な庭」を作る人が少なくなったため、「立派で価値があるのはわかるけど、需要がないので値がつかない」ことが多いです。

庭石についても、思い入れのあるものに関しては、購入した専門業者さんに聞いてみる方が良いのではないでしょうか。

まずは付き合いのあるお寺さんに聞いてみてください。お寺さんがなければ、仏壇を購入した仏具屋さん（由利本荘市だと、小島造花店さん・永信堂さん・農協さん経由、もしくは石屋さん経由が多いかなと思います）に聞いてみてください。

魂抜きを行って、仏壇も遺影も位牌堂も「物質だ」と思えれば処分できるのですが、解体業者さんによっては処分出来ないこともあります（これは信仰の問題なのでどうしようもないことです）。

最後にはどうにかしていかなければならないので、どうにもならない場合はご相談ください。

「同程度の規格の家を建てる場合にかかる費用の10分の１」くらいと考えていただけると良いかなと思います。

現在の基準で1500万くらいの小さな家なら150万円、2500万円の家なら250万円、4000万の大きな家なら400万円くらいです。
もちろん、これはざっくりしたおおよその見積もりの話なので、個別に事案を見ると安くなる場合も高くなる場合もあります。
瓦屋根の家は処分費が50～100万円くらい高くなることが多いです。

立派な外構や庭、ブロック塀があると100万円くらい高くなります。樹木も伐採や根の堀上げを行うので、木の大きさや本数によって処理費が変わります。

※由利本荘市も旧本荘市の中心部であれば土地も家もコンパクトなケースがありますが、周辺部だと家も土地も大きいことが多いです。そのため、都会の方が想定するよりも解体費が多くかかる傾向にあります。

近年、廃材関係も環境に配慮してゴミ処理を行う方向になってきているため、処理費が上がっています。これから先10年くらいは、値上がりすることがあっても下がる見込みはないと思っております。

更地で売り出した方が早く売れる傾向にありますが、基本的には買主さんがついて売買契約ができてから解体するのでも構わないと考えています。

解体費も100万円を超えると一時支出がきつい金額になってきますので、土地を売った売上から解体費を出すのでも構わないと考えています。

ただ、家自体が崩れてきて危険な状態になった場合は、早期に解体することをお勧めしております。

契約から引き渡しまで、郵便（信書の配達）を使って行うので大丈夫です

特にコロナの情勢下では、依頼から引き渡しまで一度も直接顔を合わせない県外在住の売主さんも多いです。

弊社からの連絡は電話かメールを用いて行うことが多いです。基本的にはメールで大丈夫なのですが、引渡日など、電話連絡が必要な場合もあります。

不動産屋は調子が良く、ばたばた動いていることが多いので、不安になる気持ちもわからないでもないです……。
ただ、私ここにずっと住んでおりまして、悪いことをすると住めなくなるので、ちゃんとした仕事をしていこうと思っております。
あと、地面師が出るような高い地価の地域ではないので悪さをするほどのメリットが正直ないというか、まじめにやっていく方が信用が積みあがってお得だと考えております。

なお、引渡しは必ず司法書士の先生に関与してもらうので、万が一不動産屋に不備があっても司法書士先生がストッパーになってくれます。

弊社も、不動産免許も更新を重ねて（５）になった会社なので、最低限度の信頼感はあると思っていただいても良いのではないかなあと思います。

※（１）が業者になりたて、5年後の更新で（２）、10年（３）、15年（４）、20年（５）です。